买卖合同不备案依然有效

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    【案例回放】 

　　去年年底，孙先生看中了一套位于中山区的小户型写字间，地角相当不错，孙先生即与开发商签订了《商品房买卖合同》，并已按合同约定首付了50多万元的房款，余下的60万元约定以按揭贷款的方式支付。由于开发商的原因，双方签订的合同一直没有办理合同登记备案，银行按揭贷款也暂时办不了，所以孙先生也一直未能支付余下的房款。但令孙先生意想不到的是，开发商最近通知他，有一个客户已经将他写字间所在的整个楼层全部买了，让孙先生调换到其他楼层上。孙先生得知后很生气，认为自己买房在先，开发商无权单方解除合同，但开发商却明确告知，整层的写字间都卖给了这个客户，孙先生不可能再得到这个房屋，孙先生想知道自己的购房合同没有办理合同备案，这个合同是否有效，如果开发商悔约了，应当承担什么样的责任。 

　　【律师答疑】 

　　阳光律师事务所律师韩业超 

　　如果开发商当时持有《商品房预售许可证》，那么，此商品房买卖合同就是有效合同，即使该合同未在市房地产交易所办理合同备案登记，也不影响该合同效力。 

　　既然孙先生已经与开发商签订了有效合同，购买了该房屋，孙先生有权要求开发商继续履行合同，如果开发商拒绝履行该合同，而是将该房屋另行出售的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。所以按此规定，孙先生可以追究开发商的违约责任并可以要求赔偿。