投资商铺谨防陷阱

编辑：合同律师　来源：上海合同律师网　点击进入：法律在线咨询

    昨日上午，重庆市国土房管局对外发布了消费风险警示，提醒市民在购买商铺时谨防各种陷阱。

　　据市国土房管局市场处负责人文星介绍，近来，重庆部分不法开发商以销售收益权、售后包租、返租、承诺给予固定回报等多种形式，分割拆零销售商业铺面，在房地产领域进行非法集资，并在媒体上大量刊登有关广告，致使部分老百姓上当受骗。为此，国土房管局特别发出风险警示，告诫市民在投资购买商铺时，要注意风险，慎重投资，以免上当受骗。

　　昨日，文星对存在风险的商铺销售种类及形式进行了剖析，并有针对性地作出了提示。据他介绍，这些种类分别有售后包租、返租、给予固定回报、返本销售、出售商场未来收益权等。

　　文星特别提醒消费者，切勿轻信高收益率，听信片面的误导性宣传，盲目跟风投资房地产；要正确甄别宣传信息，对潜在的风险作出客观、理性的判断，购房前要到当地登记机关查询，在购房后及时到登记机关进行合同登记，并督促开发商或物业公司、经营公司尽早进行网上联机备案，确保自己的权益得到有效的保护。

　　相关链接

　　风险纵深剖析

　　1、销售种类

　　A、售后包租、返租———指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或代为出租，并支付固定年回报的销售方式。

　　B、返本销售———指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。

　　C、购买收益权———指开发商对商场未来收益权进行销售，购买者获取收益凭证。

　　实质解析：这实际上是以承诺售后高回报，低风险的方式促销其商业铺面，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。其销售的表现形式通常是以固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，分零销售大厅式百货商场、人防工程、各种酒店式公寓和办公楼。在签订合同时，却私下以另外公司名义，如下属物业公司或者另外的经营公司，与购房者签订委托租赁和经营协议，并承诺给予回报，或是开发商直接与购买者签订出售收益权合同，实行非法集资。

　　2、宣传形式

　　“统一经营、原价回购”、“提供每年百分之几的物业补贴”、“担保年收益百分之几”、“购买商铺，年均回报百分之几”、“投资商铺，20年固定高额回报”、“购买商铺，坐收租金”、“购买商铺，开发商包租并给予固定回报”等等。

　　3、风险解析

　　市民以这几种形式购买商铺，存大很大的风险隐患。

　　风险一：卷款逃跑———开发商以违背常识的高额回报为诱饵，骗取投资者高价购房，同时又以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款，从一开始，开发商就以骗取资金为目的，一旦达到目的，就携款逃匿。

　　风险二：资金链断裂———开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂，市民所谓的高额回报也就成为泡影。

　　风险三：经营不善———商铺产权分零销售后，形成多业主，有的陷于多业主管理怪圈，无法形成统一市场氛围，长期空置，导致回报成空；或是最初交由大百货公司经营，由于市场变化，商场经营不善，最后关门，高额回报无法实现。

　　风险四：办不到权证———开发商分零售铺，以高额回报为诱饵，导致投资者往往以获取收益为目的，对所购房位置往往并不确定，或销售虽有具体位置，但在实际中无法具体使用（如消防不过关，无过道），导致根本无法办理房屋所有权证。

　　风险五：这些形式往往涉及复杂的权利关系（如高利贷），易引发债权债务纠纷。