新一轮的房产纠纷

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　　案情

　　杨先生从2003年起投资上海房产。经过几翻角逐，杨先生也赚的盆满钵满。随着2005年国家宏观调控一系列政策的出台，杨先生也开始收缩对房产的投资。他目前手上还有一套市中心的楼房，170多平方米，当时购入价为190多万，出售价可达240万元左右。按之前的政策需要缴营业税大约12万元，杨先生认为房价会稳步上升，就先出租，打算满两年后再行出售。2006年5月25日，杨先生的这套楼房购买已满2年，通过中介公司居间介绍与朱女士签订了《定金协议》。杨先生将这套房屋出售给朱女士，约定售价为242万元。朱女士在签订协议当日支付杨先生定金20万元。然后，十日内签订正式《上海市房地产买卖合同》，朱女士再付房款100万元，剩余房款朱女士以贷款形式支付。在签订《上海市房地产买卖合同》之后十日内，进行过户交易。若签订协议的双方当事人任何一方不履行该定金协议约定的义务，则适用定金罚则。若朱女士违约，则其已向杨先生支付定金不予以退还；若杨先生违约，则其向朱女士双倍返还定金。5月底杨先生得知九部门的相关政策后，估算了一下，自己仍要支付12万元左右的营业税，就不想再与朱女士签订正式的《上海市房地产买卖合同》。杨先生认为相关政策纯属不可抗力，是自己在签订合同时根本无法考虑到的情况。要是自己在之前就知道会有如此的政策，就不会卖房子了。因为出租收益也很不错，所以要求解除与朱女士签订的《定金协议》，而且自己也不应承担违约责任。但是朱女士不同意杨先生的说法，认为相关政策不属于不可抗力，要求杨先生履行《定金协议》的约定，或是承担违约责任，双倍返还定金。杨先生就来到律师事务所，咨询律师的意见。

　　评析

　　根据我国法律的规定，所谓的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般情况下是人类不可抗拒的力量。在人类生活的环境中，有许多自然的力量是人类不能预见或不能完全预见和不能避免或不能完全避免的。这种非在人的意志支配下的自然力对他人造成伤害时，自然应当免责。不可抗力主要包括自然灾害、罢工、骚乱社会异常事件等。我国《民法通则》和《合同法》中都有规定，除在法律规定不能作为抗辩事由的情况下，在一般情形下，不可抗力可以是抗辩事由，用于免责。国务院1993年12月13日发布的《营业税暂行条例》中明确规定在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳营业税。可见缴纳营业税是销售不动产的出卖方应当承担的义务，本案中营业税的征收不属于不可抗力，因此杨先生不能依据不可抗力来免责，并解除其与朱女士签订的《定金协议》。若杨先生不履行该协议的约定，则要承担相应的违约责任，也就是适用定金罚则。当然，杨先生也可通过律师协调与朱女士进行商议，寻求双方均认可的解决问题的方式。